24년 1회차

토지의 용도의 다양성(다용도성)은 하나의 토지가 여러 용도로 이용될 수 있는 특성으로, 최유효이용으로의 전환을 통해 특정 용도에 배정되는 토지의 경제적 공급은 증가할 수 있다.
부동성은 외부효과 발생의 원인이 되고, 개별성은 부동산 간 완전한 대체를 불가능하게 하여 거래사례를 통한 지가 산정을 오히려 어렵게 하며, 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 단기적으로 완전비탄력적이고, 영속성으로 인해 토지는 감가상각의 대상이 되지 않는다.

지목은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 토지의 주된 용도에 따라 구분·등록하는 명칭이고, 나지는 지상에 건축물 등 정착물이 없고 지상권 등 사법상의 제한을 받지 않는 토지를 말한다(공법상 제한 유무와는 무관하다).
필지는 지번이 붙는 토지 등록의 단위 개념이고, 나대지는 나지 중 지목이 대(垈)인 토지를 가리켜 서로 구별된다.

「건축법 시행령」 별표 1(용도별 건축물의 종류)은 다세대주택을 "주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택"으로 정의한다.
따라서 ㄱ에는 바닥면적, ㄴ에는 4개 층이 들어간다.
같은 별표의 연립주택은 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택으로, 다세대주택과 면적 기준만 다르다.
층수 기준은 지하층을 제외하고 세는 "4개 층"으로 규정되어 있으므로 ① ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4층 이나 ③ ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4층 처럼 '4층'으로 적은 것은 옳지 않다.

선박등기법은 총톤수 20톤 이상의 기선과 범선을 등기 대상으로 정하므로, 총톤수 25톤인 기선(ㄱ)은 등기의 방법으로 소유권을 공시할 수 있다.
반면 ㄴ 덤프트럭과 ㄷ 항공기는 소유권이 등기가 아니라 등록(건설기계 등록·항공기 등록)의 방법으로 공시된다.
ㄹ 토지에 부착된 한 그루의 수목은 「입목에 관한 법률」상 등기 대상인 수목의 집단이 아니어서 입목등기를 할 수 없고 명인방법으로만 공시할 수 있다.
따라서 등기로 소유권을 공시할 수 있는 것은 ㄱ뿐이다.

환지방식은 사업시행자가 개발이익의 상당 부분을 원소유자에게 환지로 돌려주는 방식으로, 환지계획 수립·환지예정지 지정 등 토지소유자(조합원)의 동의를 필요로 하는 절차가 많아 수용방식보다 오히려 절차가 복잡하고 사업기간이 길어지는 경향이 있다. 따라서 환지방식이 동의 단계가 적어 절차가 간단하다는 설명은 틀렸다.
반면 수용방식은 사업시행자가 토지를 강제 수용해 조성토지의 매각부담과 사업비 부담이 크고, 환지방식은 개발이익이 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다는 나머지 지문은 타당하다.

사업위탁(수탁)방식은 토지소유자가 소유권을 그대로 보유한 채 개발업무만 제3자에게 위탁하는 방식인 반면, 신탁개발방식은 토지소유자가 신탁회사에 소유권을 이전(신탁등기)하여 사업을 진행하는 방식이므로, 두 방식의 공통점을 소유권 이전으로 설명하는 것은 옳지 않다.
시장분석에 앞선 시장지역 설정, 리모델링·용도변경(시공 제외)의 개발 개념 포함, BOT 방식의 정의, 재건축사업이 재개발방식에 속한다는 분류는 모두 타당한 설명이다.

부동산마케팅의 4P 마케팅믹스는 Product(제품)·Price(가격)·Place(유통경로)·Promotion(판매촉진)의 네 요소로 구성된다.
제시된 항목 중 ㄱ Price(가격), ㄴ Product(제품), ㄷ Place(유통경로), ㅁ Promotion(판매촉진)이 이에 해당한다.
ㄹ Positioning(차별화)은 시장점유 마케팅의 STP 전략(시장세분화·표적시장선정·차별화) 구성요소이고, ㅂ Partnership(동반자관계)은 관계마케팅에서 쓰이는 개념으로 4P에 포함되지 않는다.

수요와 공급이 같은 방향(감소)으로 이동하면 수요 감소와 공급 감소가 모두 균형거래량을 줄이는 방향으로 작용하므로, 두 감소폭의 상대적 크기와 무관하게 균형거래량은 반드시 감소한다.
반면 수요 증가·공급 감소, 또는 수요 감소·공급 증가처럼 두 요인이 가격에 같은 방향으로 작용하는 경우에는 증가폭·감소폭의 크기와 무관하게 가격의 방향이 이미 정해져 있으므로, 크기 비교로 가격 방향이 달라진다고 서술한 나머지 지문은 모두 틀렸다.

수요량의 전체 변화율은 자체가격탄력성과 교차탄력성을 각각의 가격변화율에 곱하여 더한 값으로 구한다.
$-0.9 \times 2\% + 0.5 \times 5\% = -1.8\% + 2.5\% = 0.7\%$
따라서 A지역 소형아파트 수요량은 0.7% 증가한다.

수요가 증가하거나 공급이 감소하면 균형가격이 상승한다.
가구의 실질소득 증가는 정상재인 아파트의 수요를 늘려 수요곡선을 우측으로 이동시키고, 아파트 건축자재 가격의 상승은 생산비를 높여 공급을 줄이고 공급곡선을 좌측으로 이동시키므로 둘 다 균형가격을 상승시킨다.
반면 아파트에 대한 선호도 감소와 담보대출 이자율 상승은 모두 수요를 감소시켜 균형가격을 하락시킨다.
따라서 균형가격 상승 요인은 2개이다.

균형은 수요량과 공급량이 일치하는 점에서 결정된다.
변화 전: $900-P=100+\frac{1}{4}P$ → $800=\frac{5}{4}P$ → $P=640$, $Q=900-640=260$.
변화 후: $1500-\frac{3}{2}P=100+\frac{1}{4}P$ → $1400=\frac{7}{4}P$ → $P=800$, $Q=100+\frac{1}{4}\times 800=300$.
따라서 균형가격은 640에서 800으로 160 상승하고, 균형거래량은 260에서 300으로 40 증가한다.

저량(stock)은 일정 시점에 측정되는 변수이고, 유량(flow)은 일정 기간 동안 측정되는 변수이다. ① 주택재고는 특정 시점에 존재하는 주택의 양을 나타내므로 저량 변수에 해당한다. 반면 가계소득, 주택거래량, 임대료 수입, 신규주택 공급량은 모두 일정 기간을 단위로 측정되는 유량 변수이다.

도시 및 주거환경정비법상 정비사업의 유형은 주거환경개선사업·재개발사업·재건축사업으로 구분된다. 보기 중 ① 자율주택정비사업, ③ 가로주택정비사업, ④ 소규모재건축사업, ② 소규모재개발사업은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모주택정비사업의 유형으로, 도시 및 주거환경정비법상의 정비사업이 아니다. 따라서 도시 및 주거환경정비법상 정비사업에 해당하는 것은 ⑤ 주거환경개선사업뿐이다.

컨버스의 분기점 모형에서 A시로부터 상권 경계지점까지의 거리는 $D_A=\frac{D_{AB}}{1+\sqrt{P_B/P_A}}$이다($D_{AB}$는 두 도시 간 거리, $P$는 인구).
주어진 조건을 대입하면 $D_A=\frac{45}{1+\sqrt{21/84}}=\frac{45}{1+\sqrt{0.25}}=\frac{45}{1.5}=30$이다.
따라서 상권 경계지점은 A시로부터 30km 떨어진 지점이다.

동심원이론(버제스)과 중심지이론(크리스탈러)은 서로 다른 이론이다. ② 크리스탈러의 중심지이론은 중심성의 크기에 따라 고차중심지와 저차중심지로 구분됨을 설명하는 이론이지만, 이는 중심지이론이지 동심원 형태로 도시가 확장된다고 보는 동심원이론이 아니다. 따라서 크리스탈러의 이론을 동심원이론이라고 서술한 부분이 틀렸다. 나머지 지문(호이트의 선형이론, 해리스·울만의 다핵심이론, 베버의 원료지수, 허프모형의 공간마찰계수)은 모두 옳은 설명이다.

제시된 설명은 모두 튀넨의 위치지대설(고립국이론)의 내용이다.
튀넨은 토지의 비옥도가 같더라도 중심도시까지의 수송비 차이 때문에 지대가 차별적으로 발생한다고 보았고, 작물의 종류·농업 유형에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라져 집약적 농업과 조방적 농업이 구분되며, 각 위치의 토지는 가장 높은 지대를 지불하는 용도에 할당된다고 설명하였다.
① 마샬의 준지대는 내구성 있는 생산요소에서 일시적으로 발생하는 소득을, ④ 마르크스의 절대지대는 토지의 사적 소유 자체에서 발생하는 지대를 설명하는 이론으로 위치·접근성과는 초점이 다르다.

정보의 현재가치는 확실성하의 현재가치에서 불확실성하의 현재가치를 뺀 값이다.
확실성하 현재가치는 개발이 확실할 때의 가격을 할인한 값으로 $\frac{14.3\text{억}}{1.1}=13\text{억원}$이다.
불확실성하 현재가치는 기댓값을 할인한 값으로 $\frac{0.6\times 14.3\text{억}+0.4\times 8.8\text{억}}{1.1}=\frac{12.1\text{억}}{1.1}=11\text{억원}$이다.
따라서 정보의 현재가치는 $13\text{억}-11\text{억}=2\text{억원}$이며, 합리적 투자자가 이 정보에 지불할 수 있는 최대금액이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획은 도시·군관리계획으로 결정되는 계획으로, 도시·군기본계획의 하위 개념이다. ① 지문은 지구단위계획을 '도시·군기본계획'이라고 서술하고 있어 틀린 설명이다. 나머지 지문, 즉 지역지구제의 부(-)의 외부효과 완화 기능, 개발권양도제(TDR)가 우리나라 법령상 시행되지 않는다는 점, 표준지공시지가의 매년 조사·공시, 토지비축제의 정의는 모두 옳은 설명이다.

「공공주택 특별법 시행령」은 공공임대주택의 유형별 정의를 두고 있는데, 제시된 네 가지 설명이 모두 그 정의와 일치한다.
통합공공임대주택은 최저소득 계층·저소득 서민·젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로, 행복주택은 대학생·사회초년생·신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택이다.
장기전세주택은 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이고, 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택이다.
따라서 옳은 것은 4개이다.

금융규제는 자금의 조달·상환 조건을 통해 부동산시장에 개입하는 수단이다. ⑤ 총부채원리금상환비율(DSR) 강화는 차주의 소득 대비 원리금 상환 부담을 기준으로 대출 한도를 제한하는 대표적인 금융(대출)규제 수단이다. 반면 택지개발지구 지정, 토지거래허가제, 개발부담금 부담률 인상, 분양가상한제는 각각 토지이용규제·조세(부담금)규제·가격규제에 해당하며 금융규제가 아니다.

주택법령상 세대구분형 공동주택은 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유할 수 없는 주택을 말한다.
그런데 ④ "세대구분형 공동주택은 ... 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 있다"는 이와 반대로 서술하여 틀린 설명이다.
도시형 생활주택의 도시지역 건설 요건, 300세대 미만 국민주택규모 구성, 토지임대부 분양주택의 소유권 귀속 구조, 장수명 주택의 정의를 다룬 나머지 지문은 주택법령의 내용과 일치한다.

옳은 것은 ㄴ뿐이다. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 모두 매년 6월 1일로 동일하다.
ㄱ은 틀렸다. 양도소득세 중과는 세부담 때문에 보유자가 매각을 미루게 만드는 것이 동결효과(lock-in effect)이므로, "매각을 앞당기게 한다"는 설명은 옳지 않다.
ㄷ은 취득세는 지방세가 맞지만 상속세는 국세이므로 틀렸고, ㄹ은 양도소득세는 처분단계 국세가 맞지만 증여세는 취득단계에 부과되는 국세이므로 틀렸다.

유효총소득(EGI) = 가능총소득 7,000 − 공실·대손 500 + 기타소득 100 = 6,600만원이다.
영업경비는 수선유지비 200 + 용역비 100 + 재산세 100 + 직원인건비 200 = 600만원이며(부채서비스액과 영업소득세는 영업경비에 포함하지 않는다), 순영업소득(NOI) = 6,600 − 600 = 6,000만원이다.
순소득승수 $=\frac{\text{총투자액}}{\text{순영업소득}}=\frac{60{,}000}{6{,}000}=10.0$.
세전현금흐름 = 6,000 − 부채서비스액 1,500 = 4,500만원이고 지분투자액 = 60,000 × (1 − 0.4) = 36,000만원이므로, 세전현금흐름승수 $=\frac{36{,}000}{4{,}500}=8.0$이다.

표의 표준편차는 자산 C가 0.71%, 자산 D가 4.24%로 서로 다르므로, ③ "자산 C와 자산 D는 동일한 투자위험을 가진다"는 틀렸다. 두 자산은 기대수익률이 8.0%로 같을 뿐 위험은 다르다.
① 자산 A와 B는 기대수익률이 모두 4.0%로 같고, ② 낙관적 전망에서는 자산 D의 14%가 가장 높다.
④ 자산 C는 자산 A보다 기대수익률이 높고(8.0% > 4.0%) 표준편차는 낮으므로(0.71% < 1.41%) 평균-분산 지배원리상 C가 A보다 선호된다.
⑤ 포트폴리오의 수익과 위험은 구성자산의 투자비중에 따라 달라지므로 옳다.

순현재가치법(NPV)은 재투자율로 요구수익률(할인율)을 가정하는 반면, 내부수익률법(IRR)은 산출된 내부수익률 자체를 재투자율로 가정한다는 것이 부동산투자론의 통설이다.
따라서 ⑤ "내부수익률법에서는 현금흐름의 재투자율로 투자자의 요구수익률을 가정한다"는 두 기법의 재투자율 가정을 뒤바꿔 서술한 것으로 틀린 설명이다.
화폐의 시간가치 반영, 투자규모 차이에 따른 NPV·IRR의 상이한 결론 가능성, 수익성지수 1 초과 시 NPV 양(+)의 관계, 비관습적 현금흐름에서 복수 IRR 존재 가능성을 다룬 나머지 지문은 옳은 설명이다.

토지에서 발생하는 지대(불로소득)에 대해 토지세만으로 정부 재정을 충당하고 다른 모든 조세를 철폐하자는 토지단일세(single tax)를 주장한 학자는 헨리 조지(H. George)이다.
뢰쉬는 최소비용이론을 보완한 시장원리에 의한 공업입지론, 레일리는 소매인력법칙, 알론소는 입찰지대이론, 버제스는 동심원이론을 주장한 학자로 토지단일세와는 무관하다.

자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값으로 자본의 기회비용을 반영하며, 금리(요구수익률)가 상승하면 부동산가격에 요구되는 수익률도 높아져 자본환원율은 오히려 상승하는 관계에 있다.
따라서 ③ "금리의 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다"는 이와 반대로 서술되어 틀린 설명이다.
자본환원율 산정식, 부동산 유형·위치에 따른 자본환원율 상이 가능성, 투자위험 증가 시 자본환원율 상승, 유형별·지역별 시장 비교에의 활용을 다룬 나머지 지문은 옳은 설명이다.

기본임대료 = 300㎡ × 5만원/㎡ × 12개월 = 18,000만원이다.
1월~6월의 월 매출액은 300㎡ × 10만원 = 3,000만원으로 손익분기점 매출액 3,500만원에 미달하므로 추가임대료가 발생하지 않는다.
7월~12월의 월 매출액은 300㎡ × 19만원 = 5,700만원이어서 초과매출액이 월 2,200만원이고, 추가임대료 = 2,200만원 × 10% × 6개월 = 1,320만원이다.
따라서 지급할 임대료 합계는 18,000 + 1,320 = 19,320만원이다.

LTV 기준으로는 5억원 × 70% = 3억 5천만원이 최대 대출가능액이므로, 기존 대출 5천만원을 뺀 추가 가능액은 3억원이다.
DTI 기준으로는 연간 원리금상환액 한도가 6천만원 × 60% = 3,600만원이므로 대출가능액은 $\frac{3{,}600\text{만원}}{0.1}=3\text{억 6천만원}$이고, 기존 대출 5천만원을 뺀 추가 가능액은 3억 1천만원이다.
두 기준을 모두 충족해야 하므로 더 작은 금액인 3억원이 추가로 대출받을 수 있는 최대금액이다.

제시된 특징은 모두 위탁관리(외주관리) 방식의 특징이다.
위탁관리는 관리업무를 전문 관리업체에 맡기는 방식이어서 소유와 경영의 분리가 가능하고 전문적·체계적 관리가 이루어지므로 대형건물 관리에 유리하지만, 관리업체에 지급하는 용역비 부담이 발생한다.
③ 자치관리(직접관리)는 소유자가 직접 관리하여 신속한 의사결정이 가능한 대신 전문성이 떨어지고, ④ 유지관리는 관리주체가 아니라 관리영역에 따른 분류이다.

만기일시상환대출(ㄱ)은 대출기간 동안 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시에 상환하는 방식이므로 “차입자가 원금만 상환한다”는 서술은 틀렸다.
체증식분할상환대출(ㄴ)은 초기 상환액을 적게 하고 시간이 지날수록 늘려가는 방식이라는 설명이 맞고, 원리금균등·원금균등 방식 모두 거치기간이 있으면 그 기간 동안 원금 상환이 유예되어 이자지급 총액이 늘어나므로 총상환액도 커진다는 ㄷ도 타당하다.
원리금균등상환은 원금균등상환에 비해 초기 원금회수 비중이 작고 원금상환이 후반부에 집중되므로 가중평균상환기간(듀레이션)이 더 길다는 ㄹ의 서술도 옳다.

한국주택금융공사의 주택연금은 담보제공 방식으로 저당권 설정등기 방식과 신탁 등기 방식 두 가지를 모두 인정하고 있다.
주택연금 수급권은 압류가 금지되는 채권이어서 양도·압류할 수 없고, 부부 중 한 명이 사망해도 배우자에게 동일한 금액으로 승계 지급되며, 주거목적 오피스텔 등 준주택도 가입 대상에 포함되므로 나머지 보기는 모두 옳지 않은 서술이다.

부동산투자회사법령상 자기관리 부동산투자회사가 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력에는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람(ㄴ)과 부동산 관련 분야 석사학위 이상 소지자로서 부동산의 투자·운용 업무에 3년 이상 종사한 사람(ㄹ)이 해당한다.
감정평가사는 해당 분야에 5년 이상 종사해야 요건을 충족하므로 3년 종사를 요건으로 든 ㄱ은 틀렸고, 단순히 부동산투자회사에서 3년 근무한 사실만으로는 자산운용 전문인력 요건(ㄷ)을 충족하지 못한다.

MBB(주택저당담보부채권)는 유동화기관이 모기지 풀을 담보로 발행하는 채권(부채)으로, 차입자가 상환하는 원리금은 유동화기관이 직접 수취하고 유동화기관은 자신의 신용으로 별도의 약정에 따라 투자자에게 원리금을 지급한다.
따라서 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기상환위험은 발행자(유동화기관)가 부담하며, 이를 보강하기 위해 발행자는 통상 초과담보를 제공하고, 투자자 입장에서는 지분형 증권인 MPTS보다 오히려 현금흐름이 안정적이라는 점에서 나머지 보기들은 모두 옳지 않다.

감정평가에 관한 규칙상 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 함이 원칙이나, 기준시점을 미리 정한 경우에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 날짜를 기준시점으로 할 수 있다.
보기 ① “기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜로 하여야 한다.”는 이러한 단서를 빼고 무조건적으로 서술하여 규정과 다르므로 틀린 지문이다.

유효총수익(EGI) = 가능총수익(PGI) 50,000,000원 − 공실손실상당액 및 대손충당금(PGI의 10%) 5,000,000원 = 45,000,000원이고, 순영업소득(NOI) = EGI − 운영경비(PGI의 20%) 10,000,000원 = 35,000,000원이다.
직접환원법에 의한 환원율은 $\text{환원율}=\dfrac{35{,}000{,}000}{500{,}000{,}000}=0.07$, 즉 7.0%이다.

거래사례의 토지가격은 거래가격 625,000,000원 중 토지 배분비율 80%인 500,000,000원이며, 면적 200㎡로 나누면 사례 토지의 단가는 2,500,000원/㎡이다.
정상적인 거래이므로 사정보정은 없고(1.00), 대상토지와 거래사례 모두 제3종일반주거지역이므로 시점수정은 해당 용도지역의 지가변동률인 주거지역 4% 상승(1.04)을 적용하며, 인근지역에 위치해 지역요인은 동일(1.00), 대상토지가 사례 토지보다 10% 우세하므로 개별요인은 1.10이다.
따라서 대상토지의 시산가액은 $2{,}500{,}000\times1.04\times1.10\times100=286{,}000{,}000$원이다.

감정평가에 관한 규칙상 재조달원가는 대상물건을 표준적인 방법으로 재생산·재취득하는 데 드는 표준적 건설비와 통상의 부대비용을 합산하여 산정하며, 이 부대비용에는 취득세 등 제세공과금도 포함되는 것이 원칙이다.
따라서 “제세공과금은 제외한다”는 보기 ③의 서술이 틀렸고, 재조달원가의 정의(①), 총량조사법·구성단위법·비용지수법과 같은 산정방법(②), 표준적 건설비에 수급인의 적정이윤 포함(④), 직접법·간접법 병용 가능(⑤)은 모두 옳은 내용이다.

공동주택가격은 국토교통부장관이 조사·산정하여 공시하는 것이고, 개별주택가격은 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시한다.
공시기준일 이후 토지의 분할·합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 다시 결정·공시하는 규정 자체는 개별주택가격뿐 아니라 공동주택가격에도 있으나, 공동주택가격의 경우 그 주체는 국토교통부장관이므로 이를 시장·군수 또는 구청장으로 적은 ⑤는 틀렸다.
①은 표준주택으로 선정된 단독주택과 국세·지방세 부과대상이 아닌 단독주택에 대한 개별주택가격 공시 제외, ④는 개별주택가격 이의신청 기간 30일로 모두 옳은 서술이다.

감정평가에 관한 규칙상 건물의 주된 감정평가방법은 원가법(ㄱ)이고, 집합건물법에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 대지사용권을 일괄감정평가하는 경우의 주된 방법은 거래사례비교법(ㄴ)이므로 둘 다 옳다.
반면 선박의 주된 감정평가방법은 원가법이지 거래사례비교법이 아니므로 ㄷ은 틀리고, 영업권·특허권과 같은 무형자산의 주된 감정평가방법은 수익환원법이지 수익분석법이 아니므로 ㄹ도 틀리다.

대법원 판례는 다수의 보험계약을 통해 보험금을 부정취득할 목적으로 체결된 보험계약을 민법 제103조의 반사회질서 법률행위로 보아 무효로 판단한다.

• 한도초과 중개수수료 약정은 강행법규 위반으로 초과부분만 무효일 뿐 반사회질서행위는 아니다.
• 강제집행 면탈목적의 허위 근저당권설정은 통정허위표시로 무효일 뿐 반사회질서행위에는 해당하지 않는다는 것이 판례이다.
• 비자금의 소극적 은닉을 위한 임치계약도 판례상 반사회질서행위로 보지 않는다.
• 양도소득세 회피 목적의 다운계약서 작성도 판례상 반사회질서행위로 보지 않는다.

민법 제108조 제2항에 따라 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 판례는 허위표시의 당사자로부터 목적물을 전전취득한 경우, 중간취득자(丙)가 악의라 하더라도 그로부터 다시 취득한 자(丁)가 선의라면 丁은 유효하게 소유권을 취득한다고 본다.

따라서 "丁은 소유권을 취득하지 못한다"는 설명이 틀린 것이고, 나머지 선택지는 통정허위표시의 무효·채권자취소권 대상 가능성·선의의 제3자 보호에 무과실 불요·악의의 증명책임 소재에 관한 옳은 설명이다.

옳은 것은 ㄱ, ㄴ이다.

• ㄱ. 착오취소의 효과는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다는 것이 통설·판례이므로 옳다.
• ㄴ. 상대방이 표의자의 착오를 알고 이를 이용한 경우에는 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 취소할 수 있다는 것이 판례이므로 옳다.
• ㄷ. 당사자 쌍방이 실제로는 X토지를 매매목적물로 합의하였는데 계약서에만 착오로 Y토지로 표시한 경우로서, 이른바 오표시무해의 원칙에 따라 계약은 진의대로 X토지에 관하여 유효하게 성립하므로 착오를 이유로 취소할 문제가 되지 않아 틀렸다.

옳은 것은 ㄱ, ㄷ이다.

• ㄱ. 아파트 분양자가 인근에 대규모 공동묘지가 조성된 사실을 알면서 수분양자에게 고지하지 않은 것은 부작위에 의한 기망행위에 해당한다는 것이 판례이므로 옳다.
• ㄷ. 상대방의 대리인은 제3자의 사기·강박에 관한 민법 제110조 제2항의 '제3자'에 포함되지 않으므로 옳다.
• ㄴ. 교환계약의 당사자가 목적물의 시가를 묵비한 것은 특별한 고지의무가 인정되지 않는 한 원칙적으로 기망행위에 해당하지 않는다는 것이 판례이므로 틀렸다.

옳은 것은 ㄴ뿐이다. 강박에 의한 의사표시를 한 자는 강박상태에서 벗어나기 전이라도 유효하게 그 의사표시를 취소할 수 있다는 것이 판례이다.

• ㄱ. 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사되어야 하므로(민법 제146조) 10년이 경과하면 취소권 자체가 소멸하여 행사할 수 없어 틀렸다.
• ㄷ. 취소의 의사표시는 원래의 계약 상대방에게 하면 족하고 그가 취득한 권리를 제3자에게 양도하였더라도 그 제3자에게 할 필요는 없으므로 틀렸다.

판례는 상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우, 상대방이 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때에 의사표시의 효력이 발생한다고 보므로, 계약해지 통지의 수령 거절에 관한 설명이 옳다.

나머지 설명은 다음 이유로 각각 틀렸다.

• 발신 후 표의자가 사망하더라도 의사표시의 효력에는 영향이 없다(민법 제111조 제2항).
• 상대방이 도달 당시 제한능력자인 경우 표의자는 원칙적으로 그 의사표시로 대항할 수 없다(제112조).
• 도달은 상대방이 내용을 현실적으로 알 것까지는 요하지 않고 알 수 있는 객관적 상태로 충분하다.
• 등기우편으로 발송된 경우에는 상당한 기간 내에 도달한 것으로 추정할 수 있다는 것이 판례이다.

판례는 본인이 무권대리행위를 안 후 이의를 제기하지 않고 장시간 방치한 사실만으로는 묵시적 추인이 있었다고 볼 수 없다고 보므로, 장시간 방치만으로는 추인하였다고 볼 수 없다는 설명이 옳다.

나머지 설명은 다음 이유로 각각 틀렸다.

• 본인의 추인은 다른 의사표시가 없는 한 계약 당시로 소급하여 효력이 생긴다(제133조 본문).
• 추인의 의사표시는 상대방뿐 아니라 무권대리행위로 인한 권리의 승계인에 대하여도 할 수 있다.
• 계약 당시 무권대리임을 알았던(악의의) 상대방은 철회권이 인정되지 않는다(제134조 단서).
• 상대방의 최고에 대해 본인이 상당한 기간 내에 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다(제131조).

옳은 것은 ㄴ뿐이다. 판례는 매매계약 체결의 대리권만을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제할 권한까지는 없다고 본다.

• ㄱ. 임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 때에 한하여 복대리인을 선임할 수 있으므로(민법 제120조) "원칙적으로 선임할 수 있다"는 설명은 틀렸다.
• ㄷ. 대리인이 상대방에게 본인의 위임장을 제시하여 대리관계를 표명한 이상 계약서상 매도인 명의를 자신으로 기재하였더라도 특별한 사정이 없으면 본인에게 그 효력이 미친다고 보는 것이 판례이므로 틀렸다.

민법 제145조가 정하는 법정추인 사유는 전부나 일부의 이행, 이행의 청구, 경개, 담보의 제공, 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도, 강제집행이다. 혼동은 채권·채무가 동일인에게 귀속되어 소멸하는 별개의 채권소멸사유일 뿐 이 열거사유에 포함되지 않으므로, 법정추인 사유가 아닌 것은 ①이다.

판례는 기한이익 상실특약을 당사자의 의사가 명확하지 않으면 특별한 사정이 없는 한 채권자의 의사표시가 있어야 기한의 이익이 상실되는 형성권적 기한이익 상실특약으로 추정하며, 사실 발생과 동시에 당연히 이행기가 도래하는 정지조건부로는 추정하지 않는다. 따라서 이를 '정지조건부 기한이익 상실특약으로 추정한다'고 설명한 지문이 틀렸다.

나머지 지문은 조건의 표시 필요성, 조건을 붙일 수 없는 법률행위에 조건을 붙인 경우 원칙적 전부무효, 정지조건 사실에 대한 증명책임 소재, 불확정기한에서 사실발생 불가능 시에도 기한도래로 보는 법리에 관한 옳은 설명이다.

저당권은 목적물의 점유를 이전하지 않는 담보물권으로서 등기부상 1필의 토지 단위로 공시되므로, 분필 절차를 거치지 않은 1필 토지의 일부에는 저당권을 설정할 수 없다. 반면 지상권·전세권은 토지의 일부에도 성립할 수 있어 구별된다.

나머지 지문은 다음 이유로 모두 틀렸다.

• 관습법에 의한 물권도 민법 제185조에 따라 인정된다.
• 법정저당권처럼 법률규정에 의해 성립하는 저당권도 있다.
• 우리 민법상 부동산 물권변동에는 공신의 원칙이 인정되지 않는다.
• 공장저당·재단저당처럼 물건의 집단에 하나의 물권이 성립하는 경우도 있다.

민법 제187조는 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정한다.
ㄴ 건물신축은 법률의 규정에 의한 원시취득이므로 등기 없이 소유권을 취득하고, ㄹ 공유물의 현물분할판결은 형성판결로서 제187조의 '판결'에 해당하여 판결 확정 시 등기 없이 물권변동의 효력이 생긴다.
반면 ㄱ 매매는 법률행위에 의한 물권변동이어서 등기하여야 효력이 생기고(제186조), ㄷ 점유시효취득도 제245조 제1항이 "20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"고 규정하므로 등기가 필요하다.

점유물반환청구권은 현재 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 행사해야 하므로, 타인의 점유를 침탈한 자가 이후 제3자에게 다시 점유를 침탈당해 더 이상 점유하고 있지 않다면 그는 반환청구의 상대방이 될 수 없다는 것이 판례이며, 이를 상대방이 될 수 있다고 한 지문이 틀렸다.

나머지 지문은 모두 옳다.

• 점유권에 기한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다(민법 제208조).
• 방해배제청구권은 방해자의 고의·과실을 요하지 않는다.
• 사기로 점유를 이전한 경우는 침탈이 아니므로 점유물반환청구권이 인정되지 않는다.
• 공사가 완성된 때에는 방해제거를 청구하지 못한다(민법 제205조).

매도인 甲이 매매대금을 전부 수령하고 목적물을 인도한 이상, 매수인 乙의 점유는 유효한 매매계약이라는 정당한 권원에 기한 것이므로 甲은 소유권에 기하여 乙을 상대로 목적물의 반환을 청구할 수 없다.

• 甲·乙·丙 사이에 중간생략등기의 합의가 있으므로 최종매수인 丙은 직접 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
• 이러한 합의와 무관하게 丙은 乙의 등기청구권을 대위행사할 수도 있다.
• 매수인이 목적물을 인도받아 계속 사용·수익하고 있는 동안에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 판례이므로, 10년이 지났더라도 乙의 등기청구권은 소멸하지 않는다.

공유자는 자신의 지분권에 대해서는 단독으로 처분·행사할 수 있으므로, 자신의 지분에 관하여 제3자가 진행 중인 취득시효를 단독으로 중단시킬 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 중단시킬 수 없다고 한 지문이 틀렸다.

나머지 지문은 모두 옳다.

• 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있다(민법 제265조 단서).
• 공유자는 지분비율로 공유물 전부를 사용·수익할 수 있다(민법 제263조).
• 다른 공유자의 동의 없이는 처분·변경할 수 없다(민법 제264조).
• 무단점유자에 대한 부당이득반환청구권은 특별한 사정이 없는 한 각 공유자에게 지분비율만큼 귀속된다.

ㄱ은 옳다. 재판상 분할에서 법원은 분할을 원하는 공유자의 지분만 현물분할하고 나머지 공유자들은 그대로 공유로 남게 하는 방법도 택할 수 있다는 것이 판례이다.
ㄴ도 옳다. 협의분할은 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기하여야 효력이 생기고, 그 효력은 등기가 접수된 때를 기준으로 발생한다.
ㄷ은 민법 제270조가 "공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다"고 규정하므로 옳다.
ㄹ도 옳다. 이미 분할협의가 성립한 이상 공유관계 해소 방법에 관한 합의가 끝난 것이므로, 등기에 협조하지 않는 공유자에게는 협의내용의 이행(이전등기)을 청구해야 하고 다시 공유물분할소송을 제기할 수는 없다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 모두 옳다.

토지 소유자는 소유권에 기한 방해배제청구권의 하나로, 무단으로 신축된 건물을 임차하여 현실적으로 점유하고 있는 자를 상대로도 건물에서의 퇴거를 청구할 수 있다는 것이 판례이므로, 甲이 丙을 상대로 퇴거를 청구할 수 없다는 지문이 틀렸다.

• 건물 소유자 乙에 대해서는 甲이 건물의 철거 및 토지 인도, 부당이득반환을 청구할 수 있다.
• 乙이 스스로 점유하는 경우에는 철거청구로 목적을 달성할 수 있어 별도의 퇴거청구는 인정되지 않는다.
• 무단점유자 丙에 대해서는 건물 소유자 乙이 소유권에 기해 건물 인도를 청구할 수 있다.

옳은 것은 ㄷ뿐이다. 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘 이장 특약을 하지 않아 분묘기지권을 취득한 경우(이른바 양도형), 판례는 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 토지소유자에게 지료를 지급할 의무가 있다고 본다.
ㄱ은 틀렸다. 분묘기지권은 관습법상의 물권으로서 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추면 성립하고 등기를 요하지 않는다.
ㄴ도 틀렸다. 토지소유자의 승낙을 받아 분묘기지권을 취득한 경우 설치 당시 합의로 정한 지료 지급의무의 존부·범위는 토지의 승계인에게도 미친다는 것이 판례이다.

지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있으므로(민법 제294조), 표현된 것이 아니더라도 시효취득할 수 있다고 한 지문이 틀렸다.

나머지는 모두 옳다.

• 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 요역지와 분리해 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(민법 제292조 제2항).
• 요역지 소유권이 이전되면 다른 약정이 없는 한 지역권도 함께 이전된다(민법 제292조 제1항).
• 토지공유자 1인은 자신의 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다(민법 제293조 제1항).
• 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한다(민법 제295조 제1항).

이는 모두 지역권의 부종성·불가분성에서 비롯된 결과다.

전세권이 소멸한 경우 전세권설정자의 전세금 반환의무와 전세권자의 목적물 인도 및 전세권말소등기에 필요한 서류의 교부의무는 동시이행 관계에 있으므로, 전세금 반환이 서류 교부보다 먼저 이루어져야 한다는 지문이 틀렸다.

• 전세권자는 목적물의 통상의 관리에 속하는 수선의무를 스스로 부담하므로 그 비용의 상환을 청구할 수 없다(민법 제309조).
• 전전세하지 않았으면 면할 수 있었던 불가항력 손해에는 책임을 진다(민법 제308조).
• 건물에만 전세권을 설정한 후 대지가 제3자에게 양도되면 법정지상권이 성립한 것으로 본다(민법 제305조 제1항).
• 지상권자가 신축한 건물에 전세권을 설정한 경우 그 건물소유자는 전세권자의 동의 없이 지상권을 소멸시키는 행위를 할 수 없다(민법 제304조 제2항).

유치권에 의한 경매가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 소멸주의로 진행되더라도, 유치권자에게는 애초에 우선변제권이 인정되지 않으므로 그 경매절차의 배당에서 유치권자가 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 지위에 있는 것은 아니라는 것이 판례의 입장이다. 따라서 "유치권자는 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다"는 서술이 틀린 설명이다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 권리금반환청구권은 목적물 자체에서 발생한 채권이 아니어서 견련성이 부정되어 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
• 유치권의 행사는 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향을 주지 않는다.
• 공사대금채권자가 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물 보존에 필요한 사용으로 인정된다.
• 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물은 그 자체로 부동산으로서의 독자적 객체성이 없어 유치권도 성립할 수 없다.

민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재하였을 것을 전제로 한다.
ㄱ은 옳다. 존치기간이 지나면 철거되어야 하는 일시사용을 위한 가설건축물은 법정지상권의 보호대상인 건물로 볼 수 없어 법정지상권이 성립하지 않는다.
ㄷ도 옳다. 지상건물이 없는 나대지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 신축된 경우에는 저당권자가 건축에 동의하였더라도 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 판례이다. 그 동의로 토지의 담보가치가 예상 밖으로 감소하는 것을 허용할 수 없기 때문이다.
ㄴ은 틀렸다. 저당권설정 당시 건물이 존재하였다면 그 건물이 무허가·미등기 건물이라도 법정지상권이 성립한다.

저당권의 피담보채권 범위에 관하여 민법 제360조는 원본과 그 변제기 도래 전에 발생한 이자는 전액을, 원본의 변제기가 경과한 후의 지연배상은 1년분에 한하여만 저당권으로 우선변제받을 수 있다고 정한다.

甲의 채권 중 저당권으로 담보되는 범위는 원본과, 변제기(2020.12.31) 도래 전 1년간 발생한 약정이자, 그리고 변제기 경과 후의 지연배상 중 1년분의 합계이다.
원본 $1\text{억원}$
약정이자 $1\text{억원}\times5\%=500\text{만원}$
지연배상 1년분 $1\text{억원}\times5\%=500\text{만원}$

따라서 甲이 우선배당받을 수 있는 금액은
$1\text{억원}+500\text{만원}+500\text{만원}=1\text{억}1,000\text{만원}$
이며, 신고채권액 1억2,000만원과의 차액 1,000만원은 후순위저당권자와의 관계에서는 저당권의 우선변제권이 미치지 않는다.

ㄱ은 옳다. 근저당권도 저당권과 마찬가지로 물상보증인처럼 채무자가 아닌 제3자 소유의 부동산에 설정할 수 있다.
ㄴ도 옳다. 근저당권은 피담보채무가 확정되기 전에는 그 채무의 범위나 채무자를 변경할 수 있고, 변경 후의 채무만이 그 근저당권으로 담보된다는 것이 판례이다.
ㄷ은 틀렸다. 민법 제357조 제2항은 근저당의 경우 "채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다"고 규정하므로, 이자는 채권최고액에 포함되어 별도로 우선변제받을 수 없다.

임대차계약은 당사자 일방이 목적물을 사용·수익하게 하고 상대방이 그 대가로 차임을 지급하는 계약으로서 유상·쌍무·낙성·불요식계약에 해당하므로 "임대차계약은 유상계약이다"가 옳다.

• 매매계약은 청약과 승낙만으로 성립하는 낙성계약이지 요물계약이 아니다(매매=요물계약, 틀림).
• 도급계약은 일의 완성과 보수 지급이 대가관계에 있는 쌍무계약이다(도급=편무계약, 틀림).
• 교환계약은 당사자 쌍방이 재산권을 이전하는 유상계약이다(교환=무상계약, 틀림).
• 증여계약은 원칙적으로 불요식계약이다(증여=요식계약, 틀림).

이미 완공되어 그 외형·재질을 직접 확인할 수 있는 선시공·후분양 방식의 아파트의 경우, 준공 전 분양광고에만 표현된 외형·재질에 관한 내용은 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 되지 않는다는 것이 판례의 입장이므로, 분양계약의 내용이 된다고 한 설명이 틀렸다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 격지자간 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다(민법 제531조, 발신주의).
• 승낙 통지가 필요 없는 관습이 있는 경우 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 계약이 성립한다(제532조).
• 동일한 내용의 교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다(제533조).
• 변경을 가한 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로운 청약을 한 것으로 본다(제534조).

이 문항은 시행처 최종정답에서 전항정답으로 처리되었다(어느 보기를 선택해도 정답 인정).

계약체결상의 과실책임은 계약의 목적이 처음부터 실현 불가능한 원시적·객관적 전부불능인 경우를 전제로 논의되는 법리이고, 수량을 지정한 매매에서 실제면적이 계약면적에 미치지 못하는 사안은 매도인의 담보책임 문제로 해결하는 것이 판례의 태도이다.

반면 의사의 불합치로 계약이 아예 성립하지 않은 경우까지 이 책임을 확장할 수 있는지, 목적물이 이미 멸실된 사안에서 배상을 구하는 당사자에게 요구되는 선의·무과실을 어떻게 볼 것인지는 다툼이 있어 출제 후 이의가 제기되었다.

양도담보의 경우 채무자의 피담보채무 변제의무는 채권자의 소유권이전등기 말소의무에 대하여 선이행의무로 보는 것이 판례의 태도이므로, 양자가 동시이행관계에 있다고 서술한 지문이 틀렸다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 쌍무계약이 이행이 완료된 후 무효로 된 경우 당사자 사이의 반환의무는 동시이행관계에 있다.
• 구분소유적 공유관계가 해소된 경우 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무도 동시이행관계에 있다.
• 동시이행의 항변권이 붙어 있는 채권은 특별한 사정이 없는 한 이를 자동채권으로 하여 상계할 수 없다.
• 수령지체에 빠진 자라도 그 후 상대방이 자기 채무의 이행제공 없이 이행을 청구하면 여전히 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

쌍무계약에서 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 일방의 채무가 이행불능이 되면 민법 제537조의 채무자위험부담주의에 따라 채무자인 甲은 상대방의 이행을 청구하지 못한다.
따라서 ㄱ은 틀렸고, 甲의 건물인도채무와 乙의 대금지급채무가 모두 소멸하므로 이미 지급한 계약금은 법률상 원인 없는 급부가 되어 乙은 부당이득으로 그 반환을 청구할 수 있다(ㄴ 옳음).
ㄷ은 틀렸다. 乙의 수령지체 중에 쌍방 책임 없는 사유로 멸실된 때에는 제538조 제1항 후단에 따라 위험이 채권자에게 이전되어 乙은 여전히 대금을 지급해야 하므로 계약금 반환을 청구할 수 없다.

제3자를 위한 계약에서 수익의 의사표시로 丙의 권리가 확정된 후에는 원칙적으로 당사자가 그 권리를 변경·소멸시킬 수 없으나(민법 제541조), 계약체결 당시 당사자가 미리 丙의 권리를 변경시킬 수 있음을 유보한 경우에는 예외적으로 甲과 乙이 丙의 권리를 변경시킬 수 있으므로 이 설명이 옳다.

나머지 설명은 판례의 태도에 비추어 모두 틀렸다.

• 낙약자 乙의 대금채무 불이행이 있으면 요약자 甲은 수익자 丙의 동의 없이도 계약을 해제할 수 있다(丙 동의 불요, 틀림).
• 계약의 취소권은 계약당사자인 甲에게 있을 뿐 제3자인 丙에게는 인정되지 않는다(丙의 취소권 부정, 틀림).
• 요약자·수익자 사이의 대가관계의 흠결은 낙약자 乙의 항변사유가 되지 못하므로 乙은 대금지급을 거절할 수 없다(항변 불가, 틀림).
• 기본관계(보상관계)인 甲·乙의 계약이 취소된 경우 낙약자 乙은 급부의 상대방이 아닌 丙이 아니라 계약당사자인 요약자 甲에게 부당이득반환을 청구해야 한다(甲에게 청구, 틀림).

계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자는 해제된 계약을 기초로 하여 해제 전에 등기·점유 등으로 완전한 권리(물권 또는 대항력 있는 권리)를 새로 취득한 자를 뜻하고, 단순히 채권을 압류한 자는 포함되지 않는다는 것이 판례이다.

「乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자」는 乙이 가지는 채권(등기청구권) 자체를 압류한 것에 불과하여 새로운 권리를 취득한 것으로 볼 수 없으므로 보호되는 제3자에 해당하지 않는다.

반면 X주택을 가압류한 자, 저당권을 취득한 자, 가등기를 마친 자, 대항요건을 갖춘 임차인은 모두 등기·점유 등을 통해 완전한 권리를 취득한 자로서 보호되는 제3자에 해당한다.

매매목적물에 대하여 매도인의 채권자가 가압류를 하였다는 사정만으로는 매도인의 소유권이전의무가 이행불능이나 이행거절에 이르렀다고 볼 수 없으므로, 매수인은 그 가압류 사실만을 이유로 곧바로 계약을 해제할 수 없다는 것이 판례이다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 채무불이행으로 해제되면 매수인은 목적물과 그 사용이익을 반환해야 한다.
• 매도인은 받은 계약금에 이자를 가산하여 반환해야 한다.
• 해제 후에도 별도의 착오 취소사유가 있으면 매수인은 이를 주장할 수 있다.
• 합의해제 시 소유권은 등기 없이도 매도인에게 당연히 복귀한다.

건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 지상물매수청구권은 원칙적으로 임대차 종료 당시 토지 소유자인 임대인을 상대로 행사하는 것이므로, 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대인인 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 임대인은 매수청구권의 상대방이 될 수 없다.

• 건물을 타인에게 양도하여 소유권을 상실한 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없다.
• 임대차 종료 당시 이미 토지소유권을 상실한 임대인을 상대로는 매수청구권을 행사할 수 없다.
• 저당권이 설정된 건물이라도 매수청구권 행사에는 지장이 없다.
• 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고로 종료된 경우에도 임차인은 매수청구권을 행사할 수 있다.

임대인의 지위가 양도되어 양수인이 이를 승계한 경우, 임대차 존속 중 발생한 연체차임 등 임차인의 채무는 별도의 채권양도 절차 없이도 목적물 반환 시 보증금에서 당연히 공제된다는 것이 판례이다. 따라서 丙이 甲의 차임채권을 별도로 양수하지 않았더라도 X주택을 반환받을 때 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있으므로, 「공제할 수 없다」는 설명은 틀리다.

• 같은 이유로 그 차임채권이 압류되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.
• 丙은 특별한 사정이 없는 한 임대인 지위를 승계한다.
• 연체차임의 지연손해금은 주택이 반환되는 때까지 발생한다.
• 乙은 주택을 반환하지 않는 한 보증금이 있음을 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다.

임차인의 갱신요구 통지가 기간만료(2024. 3. 10.) 전 6개월부터 2개월 전 사이에 도달하여 적법하게 갱신요구권이 행사되었으므로, 임대인이 거절통지를 하지 않은 이상 종전과 동일한 조건으로 갱신되고 그 존속기간은 2년으로 본다.

이 갱신된 임대차는 임차인이 그 계약기간 개시 전에도 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다.

甲에게 해지통지가 도달한 날은 2024. 1. 30.이므로, 그로부터 3개월이 지난
$\text{2024. 1. 30.} + 3\text{개월} = \text{2024. 4. 30.}$
에 임대차계약이 종료된다.

집합건물법상 관리인은 구분소유자가 아니어도 선임될 수 있으므로, 「관리인은 구분소유자여야 한다」는 설명은 틀리다. 관리인은 공용부분의 보존행위를 할 수 있고, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정하며, 규약에 달리 정함이 없으면 관리위원회의 위원이 될 수 없고, 관리인의 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항할 수 없다는 나머지 설명은 모두 옳다.

丙의 저당권이 甲의 담보가등기보다 먼저 설정된 선순위 권리이므로, 甲이 귀속정산절차에 따라 적법하게 X건물의 소유권을 취득하더라도 그보다 앞서 설정된 丙의 저당권은 소멸하지 않고 그대로 존속한다. 따라서 「丙의 저당권은 소멸한다」는 설명은 틀리다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 甲이 청산금을 지급하지 않고 마친 본등기는 무효이다.
• 甲의 청산금지급채무와 乙의 본등기·인도채무는 동시이행관계에 있다.
• 경매절차에서 丁이 소유권을 취득하면 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
• 청산금이 없는 경우에도 적법한 실행통지 후 2개월의 청산기간이 지나면 X건물의 사용·수익권은 甲에게 귀속된다.

甲이 자기 소유의 X부동산을 乙 명의로 이전등기한 양자간(2자간) 명의신탁으로, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 명의신탁약정과 그에 따른 乙 명의의 등기는 무효이고 소유권은 여전히 甲에게 있다.
그러나 같은 법에 따라 제3자인 丙은 선의·악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득하므로 ② 乙과 丙의 매매계약은 유효하고, ③ 甲은 丙을 상대로 말소등기를 청구할 수 없으며, 무효인 명의신탁약정은 해지의 대상이 될 수 없어 ④도 인정되지 않는다.
또한 丙이 소유권을 취득함으로써 甲은 소유권을 상실하므로, ⑤ 乙이 뒤에 丙으로부터 다시 소유권을 취득하더라도 甲이 소유권에 기하여 이전등기를 청구할 수는 없다.
반면 乙이 신탁부동산을 임의로 처분하여 甲의 소유권을 침해한 것은 甲에 대한 불법행위에 해당하므로, ① 甲은 乙을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

乙의 갱신거절 통지가 기간만료일(2024. 5. 23.)보다 앞선 2024. 5. 10. 甲에게 도달한 이상, 임대차는 갱신되지 않고 당초 약정한 기간만료일인 2024. 5. 23.에 그대로 종료한다.

상가건물임대차보호법상 임대인의 갱신거절 통지기한(기간만료 전 6개월부터 1개월까지) 제한은 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 때 적용되는 것이고, 임차인이 스스로 갱신을 원하지 않는다는 의사를 기간만료 전에 통지하는 데에는 별도의 법정 기간 제한이 없다.

「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 규정한다.
따라서 보증금을 반환받지 못한 乙의 점유는 적법하고, 甲은 존속하는 임대차관계에 근거하여 ④ 종전 임대차계약에서 정한 차임의 지급을 청구할 수 있다.
점유가 적법한 이상 ① 불법행위로 인한 손해배상이나 ② 채무불이행으로 인한 손해배상은 인정되지 않고, 임대차관계라는 법률상 원인이 존속하므로 ③ 차임 상당의 부당이득반환 문제도 생기지 않는다.
⑤ 보증금반환채권은 건물 그 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다.